Los precios reales de todas las viviendas de Madrid

Tomado de www.elmundo.es

El valor medio de mercado del metro cuadrado residencial en la capital asciende a los 2.395 euros, un 2,58% más que en el año 2015

La diferencia entre precio de la oferta publicada y el coste real dista un 8%

La evolución del precio de la vivienda va por barrios, literalmente

¿Se imagina poder saber el precio de mercado de todas las viviendas de Madrid? Deje de imaginar. Ya es posible. La firma Aplicaciones Estadísticas ha lanzado el revolucionario portal www.precioviviendas.com, una plataforma donde cualquiera puede ver a golpe de clic el “valor razonable” de todos los inmuebles en la capital, Barcelona, Sevilla y Valencia (irá incorporando otras ciudades).

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Esta innovadora herramienta es un reflejo más del nuevo tiempo en el mercado de la vivienda, un sector que parece haberse subido, definitivamente, al carro de las nuevas tecnologías en busca de la máxima transparencia. De este modo, Aplicaciones Estadísticas ha presentado su primer y detallado informe de precios de la vivienda en cada una de las urbes citadas.

En concreto, en la capital, este estudio especifica el valor de casi 1,5 millones de casas y su evolución. Entre las conclusiones, destaca la existencia de todo tipo de precios y su evolución al alza. Exactamente, las viviendas madrileñas se revalorizaron de media un 2,58% respecto al semestre anterior, situándose el coste medio de mercado en 2.397 euros por metro cuadrado.

Esta compañía hace su estudio en base a las características catastrales de los inmuebles. Sobre éstas, aplica una compleja fórmula de valoración y un método comparativo usando información de portales inmobiliarios y de tasadoras. “La web incorpora un sistema de gestión cuyo motor de cálculo es la herramienta TasaValua, que a través de un sofisticado modelo matemático-estadístico es capaz de calcular objetivamente el valor de las casas. Además, está sujeto a la auditoría y certificación de la Facultad de Matemáticas de la Universidad Complutense”, explica Rufino Laffitte, presidente de la firma.

Este sistema de consulta on line es sencillo (y gratuito). Vale con aportar la dirección de la vivienda o la referencia catastral para ver su cotización. A esta valiosa información inmobiliaria puede accederse sin dar ningún dato para obtener una horquilla de precios. Si se busca el valor preciso, hay que indicar un correo electrónico y la empresa remite un informe con el importe exacto e información complementaria. “Dando sólo el precio exacto a los que indican su correo se evitan extracciones masivas de información por terceros que buscan sacar información masivamente”, aclara Laffitte.

“El proyecto de PrecioViviendas nació en 2013 viendo las necesidades del sector inmobiliario”, comenta Laffitte. “Entre los objetivos”, añade, “está el de permitir a cualquiera conocer el valor de mercado de cualquier casa de España, como ya se ofrece en otros países (EEUU, Francia, Inglaterra, etc.) y en otros mercados, como el de los coches de segunda mano”. Según Laffitte, se trata de “dotar de mayor transparencia al sector residencial”.

Este nuevo portal también informa del valor medio de oferta publicada: 2.551 euros por metro en el caso de Madrid. Es decir, aporta el GAP, la diferencia entre el precio de oferta y el de mercado. Estos importes distan un 8%. O lo que es lo mismo, las expectativas de los vendedores superan en ese porcentaje a la realidad del mercado.

Datos por distritos

Este exhaustivo estudio permite desgranar el mercado madrileño vivienda por vivienda, calle por calle y distrito por distrito. “Hasta donde conocemos, nadie ha valorado antes casi todas las casas de Madrid”, asegura Laffitte. Sólo el 1,9% de inmuebles se ha quedado fuera del estudio por ser activos muy singulares, no existir indicadores comparativos y, por lo tanto, arrojar resultados poco fiables.

Examinando al detalle los resultados del primer informe de PrecioViviendas, el valor de esta información queda patente. Se pone de manifiesto que el ajuste del precio de las casas en Madrid ha acabado y la tónica general vuelve a ser aumentos. En todos los distritos suben los precios menos en Villa de Vallecas (-0,58%). Donde más aumentan, en Centro (6,62%). De nuevo, se observa la gran heterogeneidad del mercado: cada distrito, cada barrio y cada calle es un mundo inmobiliario.

Los motivos de estas diferencias parecen obvios. Principalmente, socioeconómicos, pero también inmobiliarios. En el distrito Centro residen ciudadanos de un alto perfil económico y Villa de Vallecas acoge una de las rentas per cápita más bajas. A esto hay que añadir que la ley de la oferta y de la demanda marca el ritmo del sector. Mientras que el producto disponible en el corazón de Madrid es escaso, codiciado y suele responder a alto standing, en la cara sureste abundan los inmuebles de perfil bajo.

“Particularmente, la zona histórica de Villa de Vallecas reúne los pisos más antiguos (a reformar) de esta parte de Madrid. Aquí pueden encontrarse, sin problemas, viviendas de 50 metros por 50.000 euros”, indica Israel Romero, franquiciado de Red Piso en Villa de Vallecas, quien recalca que las entidades financieras siguen dando salida a activos adjudicados a muy bajo precio. “He visto vender casas a los bancos de 50 metros por sólo 37.000 euros”, dice. Tras estas adquisiciones suelen encontrarse inversores y entre los vendedores, además de la banca, predominan los herederos.

“El mercado se mueve aquí”, afirma Romero, que lo ve mucho más parado en el PAU del Ensanche porque “los que compraron caro no pueden vender a los bajos precios actuales”. La diversidad en Villa de Vallecas se traduce en una gran horquilla de precios, que va desde 833 euros por metro (viejos inmuebles en su zona antigua) a máximos de 2.952 euros (nuevos proyectos en el PAU).

Una realidad muy diferente se vive en el distrito Centro, donde encontrar una casa en venta no es una misión fácil, lo que presiona los precios al alza. La oferta de segunda mano, pero sobre todo la de obra nueva, se rifa entre una gruesa y solvente demanda. La boyante cotización del distrito ha hecho que el valor medio del metro cuadrado escale a 3.319 euros, con mínimos de 1.466 y picos de 6.817.

“En el centro de Madrid hemos salido de un mercado bajista y, después de un reajuste del 20% de los precios, es normal que haya un repunte, que en realidad es más una estabilización”, aclara Santos Burrieza, director comercial de la Oficina Centro de la inmobiliaria Gilmar. Este experto resalta el “importante flujo inversor, tanto nacional como internacional, interesado en la comprar”.

Igualmente, observando los valores absolutos medios del informe de PrecioViviendas, quedan patente los dos extremos inmobiliarios de Madrid. Por un lado, el centro norte y por otro el sur. El precio medio de viviendas más alto se localiza en Salamanca (3.695 euros vale de media el metro cuadrado en la Milla de Oro y su entorno), Chamberí (3.597) y Chamartín (3.434). Por contra, el ladrillo más modesto está en Villaverde, con casas cuyo metro cuesta 1.282 euros de media, Puente de Vallecas (1.384) y Usera (1.510).

Los diferentes poderes adquisitivos vuelven a reflejarse en la vivienda, pero, en este caso, la oferta se amolda a cada emplazamiento. Sirva de ejemplo el ámbito Parque Central de Ingenieros, en Villaverde, donde se venden pisos a estrenar en modernas urbanizaciones por sólo 121.000 euros.

Datos por calles

PrecioViviendas estudia también las calles con las casas más caras y más baratas según su tamaño. Las más pequeñas (de hasta 50 metros cuadrados) más preciadas se localizan en la calle Cid, entre el Paseo de Recoletos y Serrano. A 6.127 metros cotiza aquí el metro cuadrado. “Se paga la ubicación y la falta de oferta”, declara Elena Martínez, jefa de ventas de Centrex Grupo Inmobiliaria, con oficina en la misma vía Cid.

Martínez también ensalza el valor añadido del tamaño limitado. “Tengo clientes que buscan pisos pequeños o medianos, pero no hay”, subraya. Especifica que la calle Cid tiene sólo siete portales y le consta que en uno de ellos las grandes viviendas originales se han segregado en apartamentos.

A menos de un kilómetro de distancia, en la calle Valenzuela (distrito Retiro), están las casas más grandes y caras. Esta vía, perpendicular a Alfonso XII y al pulmón de Madrid, acoge propiedades de más de 250 metros a razón de 7.129 euros por metro. Se trata de inmuebles históricos y señoriales en una zona ligada a grandes fortunas.

El contrapunto a las valiosas calles se encuentra en el sur. En los distritos de Usera, Villaverde y Puente de Vallecas. Los pisos más pequeños (de hasta 50 metros) más baratos están en la calle Rocafort y salen a 806 euros por metro; y los más grandes (de más de 250 metros) a menor coste están en la calle Mica, a 1.067 euros por metro. El precio mínimo más bajo de Madrid se da en la calle Godella, en viviendas de 50 a 100 metros: 483 euros por metro. Todas estas calles están localizadas en Villaverde. Sus tarifas suelen estar referenciadas a inmuebles antiguos, sin ascensor y a reformar que se han convertido en el destino principal de Madrid de inmigrantes.

Viendo todos los datos del informe de PrecioViviendas, Laffitte puntualiza que “el propósito es que sea una referencia inicial, objetiva y que su determinación se dé de forma simultánea e igual a todas las viviendas de España”. “Pero no podemos olvidar”, avisa, “que este valor jamás sustituye al que fijan las partes en una negociación, que depende de factores subjetivos”. “Para ajustar la estimación a la realidad, aconsejamos acudir a un experto inmobiliario u obtener una tasación, donde se estudian los aspectos individuales de cada casa”, manifiesta. “Cabe recordar que nuestra estimación carece de validez legal y tiene, sobre todo, carácter orientativo”, concluye.